房地产行业发展新机遇
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市场已经越过低点，复苏中行业竞争格局的剧变更加明显。融资、拿地、货值和销售全面分化，少数企业获得高质量发展机遇。腰部公司的市占率整体有所下降，尾部公司的市场份额略有提升。国企已经占据了开发行业竞争中的的绝对优势。市场已经越过低点，复苏预计可以持续。房地产市场在过去两个月沿着从二手到一手，从高线到低线的路径复苏。政策累积效应贡献明显，我们预计复苏将持续下去。信用锻造了新龙头，融资拿地货值和销售持续分化。行业信用大扩张时代结束，未来融资渠道尽管可能恢复，但信用边界不可能重现 2020 年局面。腰部公司信用债持续少量净偿还，要获得长期低成本的融资性现金流入显然较之过去更加困难。长期稳定资金来源的缺失，使得一批房地产开发企业不能从容拿地。在风平浪静的土地市场，少数信用良好的房企乘风破浪。房企之间拿地销售比的差异，主要不来自于战略判断，而来自于融资渠道通畅度。
在2.04以后的一周：房地产板块（Sw）涨跌幅+1.13%，同期沪深 300、万得全 A 指数涨跌幅分别-0.85%，0.11%，超额收益分别为+1.99%、+1.24%。 房地产基本面与高频数据：
（1）房产市场：2.04以后的一周 60 城新房成交面积 299.54 万平，环比+17.5%，同比+269.3%；2023 年 2 月 1 日-2 月 10 日累计成交 426.23 万平，同比-8.5%。2.04以后的一周 20 城二手房成交面积 149.29 万平，环比+6.05%，同比+1301.87%；2023 年 2 月 1 日-2 月 10 日累计成交 217.58 万平，同比+14.42%。2.04以后的一周 16 城新房累计库存 9393 万平，环比-0.36%，同比持平。16 城新房去化周期为 14.6 个月，环比变动-0.1 个月，同比变动+2.9个月。一线、二线、三四线城市去化周期分别为 13.0 个月、14.2 个月、58.2 个月，环比分别变动-0.1 个月、0 个月、-6.68 个月。
土地市场：2023 年 2 月 6 日-2023 年 2 月 12 日百城供应土地数量为 244 宗，环比-1.2%，同比-5.1%，供应土地建筑面积为 1486.6 万平方米，环比+12.4%，同比-35.2%。百城土地成交建筑面积 1406.3 万方，环比-35.1%，同比-22.9%；成交楼面价 1720 元\/平，环比+154.8%、同比+73.0%；土地溢价率+4.8%，环比+2.6pct，同比-0.1pct。 重点数据与政策：各地继续推出相关放松政策。临沂市将购买首套住房申请公积金贷款最低首付款比例降至 20%；武汉市在住房限购区域购房的居民家庭可新增一个购房资格；哈尔滨市通过发放购房补贴等促进房地产消费，推行“带押过户”模式；合肥市将合肥住房公积金月最低缴存额调整；赣州市将购房契税补贴政策延续至 2023 年 6 月 30 日。
观点：近期房地产地方政策频出，房贷利率下降和限购限贷政策的放松对需求端产生积极影响。叠加春节后一二线城市人口回流，2.04以后的一周新房及二手房销售同环比数据均为正，是否为常态化趋势性的回暖仍需
进一步观察。行业供给侧出清已接近尾声，我们认为后续供需两端政策仍将继续加码直至销售市场出现明显复苏拐点，基本面数据实质复苏将有效推动地产板块行情。推荐关注土储充裕、布局聚焦核心城市、信用资质良好的房企，未来有望率先受益于市场复苏和政策放松；同时建议关注物业行业的投资机会。
推荐标的：1）开发商：保利地产、招商蛇口、滨江集团，建议关注华发股份。2）物业公司：华润万象生活、雅生活服务，建议关注保利物业、越秀服务。 风险提示：房地产调控政策放宽不及预期；行业下行持续，销售不及预期；行业信用风险持续蔓延,流动性恶化超预期；疫情反复、发展超预期。
市占率提升的新龙头发展质量也显着提升。2021 年四季度以来的拿地窗口，是企业补充核心城市土储的机会，故而销售市占趋升的公司，潜在盈利能力也更高。行业整体的竞争环境也确实在改善，土地市场出让封顶价格会兼顾企业合理盈利能力。盲目追求规模的行为减少，企业之间不必要的合作也减少，销售的权益比在增加，合作所带来的潜在风险也在下降。当然，新龙头既包括大公司中坚持等量甚至超量拿地的企业，也包括腰部公司中脱颖而出的公司。
尾部公司市占率预计将有所提升。所谓尾部公司，是指远离资本市场和信用融资市场，项目型、区域型小企业。这些企业的市占率得以提升，是因为信用边界变化之后，开发企业本土化优势体现出来。
风险提示：房地产行业销售持续性有赖于政策稳定性，部分区域复苏仍不稳固。一些企业货值质量的下降，可能带来销售下滑压力。
2023 年头部公司新画像。我们预计，2023 年行业前 10 的门槛，将从 2022 年的约2000 亿元，变为 2023 年的约 1700 亿元，前十五的门槛，则从 1300 亿元下降到 1100亿元左右。前 15 的大公司中，国企和国资背景的混合所有制企业，其销售贡献将从2.6 万亿元上升到 3.0 万亿元，占比则将从 68.3%上升到 78.6%。前 100 名公司的市占率可能下降到 50%以下（按照这种全口径算法其实是高估的），为 2017 年以来的最低值，且 2024 年可能继续下降。我们看好积极拿地的行业新龙头企业，推荐华发股份，越秀地产，万科企业，华润置地，滨江集团等公司，也看好最具销售弹性的服务商贝壳。
注:（免责申明）本文仅为个人笔记，内含个股仅仅是作为分析参考，不能作为投资决策的依据，不构成任何建议，据此入市风险自担。股市有风险，投资需谨慎！
知音难觅，也是人生常态，一曲众寡，尽管少有人懂，但是我自有我的风采
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